La SCI pour un actif professionnel
- Faut-il constituer une SCI pour détenir votre immobilier professionnel ?
Un chef d'entreprise peut être amené à acquérir le local dans lequel il exploite son activité.
Il se posera alors la question du mode de détention de ce local.
- Si l'immobilier est détenu dans le patrimoine professionnel
Cela se traduit, du point de vue comptable, par l'inscription de l'immeuble au bilan de l'entreprise.
Avantages :
- Les frais d'acquisition sont déductibles du résultat de l'entreprise.
- Les intérêts de l'emprunt souscrit pour acquérir sont déductibles du résultat.
- L'entrepreneur pourra amortir les constructions, ce qui signifie qu'il pourra déduire du résultat annuel une somme correspondant à une fraction de la valeur de l'immeuble en fonction de la durée d'utilisation de cet immeuble.
Inconvénients :
- L'inscription de l'immeuble augmente la valeur de l'actif du bilan, ce qui rend plus couteuse la vente de l'entreprise, à moins que le chef d'entreprise ne dévalorise la partie immobilière.
- Si le chef d'entreprise décide de conserver l'immeuble, pour le louer, il devra le sortir du bilan, ce qui générera une taxation au titre des plus-values.
- Si l'entreprise rencontre des difficultés, l'immobilier inscrit au bilan ne sera pas protégé de la liquidation et subira le même sort que le fonds de commerce en cas de redressement ou liquidation judiciaire.
Aussi, pour éviter ces inconvénients, les chefs d'entreprise ont pris l'habitude d'acquérir l'immeuble destiné à abriter l'activité dans le cadre d'une société civile immobilière (SCI) constituée par exemple avec leurs conjoints.
- Si l'immobilier est détenu par une société civile immobilière (SCI)
La société civile immobilière (SCI) met alors l'immeuble acquis à la disposition de l'entreprise au moyen d'un bail.
Avantages :
- L'immeuble professionnel est en principe à l'abri d'une procédure qui affecterait l'entreprise
- Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers
- En cas de vente et sous réserve d'option à l'impôt sur le revenu, l'imposition sur les plus-values est celle des particuliers : exonération complète après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).
- La SCI peut constituer un outil de gestion du patrimoine professionnel facilitant sa transmission au profit de ses enfants.
Inconvénients :
- Les frais d'acquisition et les intérêts d'emprunts ne sont pas déductibles du résultat de l'entreprise
- L'immeuble n'est pas amortissable
Une analyse personnalisée et approfondie de votre situation patrimoniale permettra d'affiner l'intérêt de constituer ou non une SCI. Dans l'affirmative, il faudra apporter la plus grande attention à la rédaction des statuts et du bail commercial, tenir des assemblées générales et une comptabilité autonome.
Reste à étudier :
- la fiscalité (option pour l'impôt sur les sociétés au lieu de l'impôt sur le revenu),
- le mode de financement (crédit "classique" ou crédit-bail) ou d'autres modes d'acquisition plus "sophistiqués" (bail à construction, bail emphytéotique…).